→ Remboursement de caution locative ★ Chef de Projet Malin

Remboursement de caution locative

La location d’un logement surtout en région parisienne peut plus tenir du parcours du combattant que de la promenade de santé.

Cas pratique intéressant, je viens de recevoir le remboursement de ma caution pour la location d’un appartement à Versailles d’un montant – à l’origine – de 1200 euros. Seulement voilà le chèque n’était que de 596 euros (sinon l’article s’arrêterait là ..). L’article est un peu en marge de la thématique générale mais ça me paraissait intéressant de partager la démarche.

Délai et taux légal de remboursement de caution

Tout d’abord, le délai légal pour le remboursement de la caution est de deux mois, on parle bien évidemment de délai maximum mais pour des questions de trésorerie de l’agence immobilière ou du propriétaire, le remboursement est souvent effectué au plus près de la fin de ce délai .. Ce délai est généralement inscrit au bail également. Que faire s’il y a du retard ? dans mon cas 20 jours de retard au delà des deux mois. En théorie, ils sont sensés me rembourser les intérêts au taux légal en vigueur.

Petite recherche rapide, je trouve http://www.banque-france.fr/fr/statistiques/taux/interet-legal.htm m’indiquant un taux légal de 0,04% pour 2013 soit pour 1200 euros de retard sur 20 jours :

1200 euros x 0,0004 / 365 jours x 20 jours de retard = 0,026 euros

autant dire que le recommandé à 6 euros pour exiger les intérêts de retard n’est vraiment pas intéressant financièrement. En comparaison, selon les baux, les indemnités de retard pour le paiement d’un loyer peut être de 10%. En revanche, c’est un argument de poids pour mettre la pression.

Vérification du relevé de compte de l’agence immobilière

Bien, il faut rentrer dans le vif du sujet, sans trame directrice, simplement avec des photocopies stabylotées et quelques lignes de calcul, cherchons à retrouver ce montant de 596 .. Principalement, la régularisation de charges, elle n’a pas été faite chaque année comme indiqué dans le bail, donc elle est réalisée au moment du solde.

La régularisation de charges pour 2009 part du relevé de compte pour le propriétaire. Le bail démarrant au 14/08/2009, les charges sont calculées au prorata-temporis. Avant de refaire les calculs, bien vérifier les valeurs de départ. Les charges totales sont basées sur le relevé de compte, autant sur l’eau, il y a les relevés de compteur, autant sur les charges communes générales (plus de 50% des charges), c’est le noir absolu. Bref, on revérifie le calcul (même celui fait par ordinateur, sait-on jamais) et les valeurs d’entrée nécessaires.

Premier hic, pour 2009, je calcule 140 jours pour 2009, leur calcul prend comme base 166. Cela nous amène à un solde du coup négatif, donc en ma faveur, de 57 euros. Comme dit mon oncle, « Ne fais jamais confiance dans les calculs surtout quand il s’agit d’argent !« .

Pour 2010, aucune donnée, ils se basent sur une estimation d’augmentation de 5%. C’est limite mais semble toléré, en tout cas le calcul, pourtant simple est lui aussi faux de 28 centimes. C’est pour le principe et pour appuyer le reste de l’argumentation sur la qualité du document.

Pour 2011, le relevé mentionne un crédit de 14,96 euros sans aucune justification.

Les régularisations de charges ne tenaient pas compte de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères. La taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être redescendue au niveau du locataire, ce qui est souvent le cas, elle fait dans mon cas l’objet de 3 lignes de comptes dans le relevé pour les 3 années d’occupation partielle ou complète. Pour mon cas, elle était de 168 euros pour 2009 par exemple, ce n’est pas négligeable. Le justificatif associé est la taxe foncière du propriétaire.

http://www.pap.fr/argent/impots/la-taxe-d-enlevement-des-ordures-menageres-teom/la-taxe-d-enlevement-des-ordures-menageres-teom-a2514

Et du coup, quelles leçons à tirer ?

Leçons à tirer :

  • Demander une régularisation des charges chaque année, c’est au locataire de faire la démarche et surtout demander les justificatifs, aucune pénalité n’est prévue si ce n’est pas fait.
  • Demander des nouvelles du remboursement de la caution 15 jours avant la fin du délai légal, par écrit et par téléphone, cela montre que vous êtes là et que vous les attendez peut-être au tournant ..
  • Veillez bien à ce que la TEOM ne soit pas comptée deux fois, une fois à la régularisation des charges, une autre à la sortie et demandez à ce qu’elle soit incluse dans cette dernière pour éviter la mauvaise surprise à la sortie ..
  • Vérifier les calculs, refaites-les comme si vous étiez le propriétaire ou le mandataire (l’agence immobilière), un ancien boss me disait « Par défaut, ne pas faire confiance !« , c’est triste mais l’erreur est humaine, moins quand elle est toujours dans le même sens 😉 …
  • Relever tous les problèmes : justificatif manquant, calculs incompris, erreurs mineures (ils se sont trompés dans la durée d’occupation du logement dans le rapport de synthèse dans mon cas), cela appuie votre argumentation.

Je vous épargne dans mon cas les soucis de chauffage (chauffage démarré au 1er novembre avec des températures d’appartement à 13°C) et l’état des lieux de sortie où des détails peuvent être refacturés au moment du calcul de la caution (pensez à ouvrir et fermer vos robinets d’arrivée d’eau sur les WCs pour qu’ils ne soient pas bloqués). Mais cela peut appuyer là encore votre argumentation.

Ma réponse à l’agence immobilière

Voici quelques points-clés de la lettre que je leur ai envoyée :

  • j’ai mis en évidence un problème de qualité voire un manque de professionnalisme en restant factuel, en montrant que l’erreur n’était pas isolée et qu’elle n’était pas toujours à leur avantage (l’analyse semble donc plus objective) même si très souvent.
  • j’ai mis la pression : là aussi c’est triste à dire mais l’être humain marche à la peur (surtout quand il s’en fiche), donc un peu de pression permettra de faire avancer les choses, d’autant plus si ce sont des erreurs de calculs pourtant simples ou du moins des calculs pour lesquels une agence immobilière doit être « experte ». Soit diffuser l’information au responsable de la gérance, soit en informer le propriétaire qui est le client de l’agence. En tout cas, si j’étais propriétaire et que je passais par une agence pour louer un bien, je serai intéressé de savoir comment l’agence traite les dossiers. En parler au propriétaire reste gentil, mentionnez le juge de proximité dans votre lettre, ça devrait aller encore plus vite …
  • j’ai inséré des points sur lesquels je peux lâcher et sur lesquels ils peuvent exercer leur résistance : je demandais un dédommagement pour les charges de chauffage au regard des problèmes récurrents d’eau chaude et de chauffage. S’ils peuvent « gagner » ce point-là, ils lâcheront plus facilement sur d’autres.

Quelques conseils pour une réponse écrite :

  • Attention pas d’excès, pas d’exagération ou de déformation, la lettre peut devenir un point-clé dans une négociation voire dans une rencontre avec le juge de proximité.
  • Montrer simplement votre bonne foi et le problème de compétence en face sur des bases factuelles, ils sont des professionnels du métier, pas vous, ils ne doivent pas faire d’erreur !
  • Calculer, vérifier, re-calculer, re-vérifier .. Toute la crédibilité s’effondre si on attaque et qu’on a tort, l’équilibre des forces n’est plus du tout en votre faveur.
  • Exiger les justificatifs ! ils se sont trompés plusieurs fois, dites que vous souhaitez vérifier en détail et demander le détail (dans mon cas les charges communes générales) ! ils préfèreront peut-être tout vous rembourser pour être tranquille ..

Conclusion

J’attendais ce chèque avec impatience, et même si le montant était de moitié, je n’avais pas forcément le courage ni la volonté de vérifier. Je ne sais pas si tout le monde vérifie, mais au regard de ce que l’on peut trouver sur Internet dans les forums, les erreurs semblent récurrentes. Je remarque que c’est souvent un manque d’information (les règles à appliquer) et un manque de communication (sur le détail d’un calcul).

Il y a pour moi un manque de volonté ou de moyen pour que cela se passe bien, pour que les régularisations de charges soient claires et propres et que les locataires échappent à de mauvaises suprises à la fin (en plus de celles de l’état des lieux). A quand une notation des agences immobilières ou des propriétaires-bailleurs par les locataires ? voire une enquête de satisfaction du locataire ? et inversement une enquête de satisfaction du propriétaire (qu’on peut trouver sous la forme d’une lettre de référence) ?

Quelques références clés pour les locataires

livre-locataire-2014 livre-locataire2
Attention aux forums où les situations sont souvent spécifiques, où la solution et / ou la loi n’est plus applicable, etc.

Et vous, quels conseils auriez-vous ?

Mots-clés recherchés :

  • calcul la taxe de caution
  • decompte penalite bail
  • une agence immobilière peut elle faire pression pour un loyer de retard
Cet article a été posté dans Divers.

2 réponses à Remboursement de caution locative

  1. Amel dit:

    Merci d’avoir partagé votre expérience, c’est très riche d’enseignement !

  2. Pingback: → "Bref ... mon développeur se fout de ma gueule !" ★ Any Ideas

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